Ley Frei (1999) vs Proyecto Kast (2026):
¿qué podemos aprender del precedente?

Contexto histórico

En 1999, Chile atravesaba las consecuencias de la crisis asiática de 1997-1998: parálisis inmobiliaria, fuerte desaceleración y desempleo en construcción. El gobierno de Eduardo Frei Ruiz-Tagle promulgó la Ley N° 19.622 el 27 de julio de 1999 (publicada en el Diario Oficial dos días después, el 29 de julio), estableciendo la deducción de dividendos hipotecarios de la base imponible del Impuesto a la Renta como medida anticíclica de reactivación.

En 2026, tras los incendios de Ñuble y Biobío de enero y con un stock aproximado de 105 mil viviendas nuevas sin vender (CChC), el gobierno de Kast presenta el Proyecto de Ley de Reconstrucción y Desarrollo Económico y Social con un mecanismo distinto: la eliminación transitoria del 19% de IVA a la primera venta de viviendas nuevas.

¿Qué logró la Ley Frei?

La Ley 19.622 operó como medida anticíclica tras la crisis asiática de 1997-1998. Según reportes periodísticos de la época, el sector construcción mostró recuperación progresiva entre 1999 y 2001, con descongelamiento gradual del stock de viviendas DFL-2 que había quedado sin comprador. El mecanismo tributario continuó con escalonamiento decreciente hasta junio de 2001.

Los propietarios que calificaron al beneficio mantuvieron la deducción durante la vigencia del crédito hipotecario en el tramo al que accedieron (10, 6 o 3 UTM mensuales). La Ley 19.622 no fue renovada en los mismos términos después de 2001.

Lo que el precedente nos enseña

1. 1. Las medidas de choque funcionan cuando combinan beneficio claro + ventana temporal definida.

   La Ley 19.622 concentró el beneficio en viviendas DFL-2 financiadas con crédito hipotecario y lo escalonó en el tiempo. El proyecto de Kast concentra el beneficio en la primera venta y acota la vigencia a 12 meses.

2. 2. El anuncio previo puede generar un “frenazo” temporal mientras el mercado espera el texto legal.

   Ocurrió en 1999 antes de la publicación de la Ley 19.622 y vuelve a ocurrir en 2026: Ingevec reportó una caída estimada del 30-40% en visitas a proyectos tras el anuncio del 14 de marzo, confirmando el efecto “esperar y ver”.

3. 3. La cláusula retroactiva busca neutralizar ese frenazo — y tiene precedente chileno directo.

   La Ley 19.622 aplicó desde el 22 de junio de 1999 pese a publicarse el 29 de julio. Es el mismo diseño legal que el Ministro Quiroz propuso para el proyecto de Kast en el seminario del Diario Financiero del 19 de marzo de 2026. Chile ya hizo esto antes y lo hizo bien.

4. 4. Chile es capaz de tramitar leyes habitacionales en semanas cuando hay consenso transversal.

   La Ley 19.622 fue ingresada al Congreso el 24 de junio de 1999 y promulgada el 27 de julio del mismo año: aproximadamente cinco semanas. El proyecto de Kast es más complejo (40+ medidas), pero el precedente refuta el argumento de que las tramitaciones “necesariamente” tardan muchos meses.

Preguntas frecuentes — Ley Frei vs Kast

Fuentes: BCN (Historia de la Ley 19.622), SII (Circular 46/1999) y comunicado oficial de la cadena nacional del 15 de abril de 2026.

¿Es lo mismo la Ley Frei que el proyecto de Kast?

No. Son dos medidas habitacionales distintas con mecanismos opuestos. La Ley 19.622 de 1999 (Frei) permitía al comprador deducir los dividendos hipotecarios de la base imponible de su Impuesto a la Renta, beneficiando vía devolución. El proyecto de Kast de 2026 elimina directamente el 19% de IVA en el precio de la vivienda nueva, beneficiando en el momento de la compra. Coinciden en el objetivo anticíclico pero difieren en el camino tributario.

¿Por qué se menciona la Ley Frei ahora?

Porque es el último precedente chileno de medida habitacional anticíclica aprobada tras una crisis económica (la asiática de 1997-1998) y con cláusula retroactiva. La Ley 19.622 se tramitó en aproximadamente cinco semanas y aplicó desde una fecha anterior a su publicación en el Diario Oficial (22 de junio de 1999, pese a publicarse el 29 de julio). Es el mismo diseño legal que el Ministro Quiroz propuso para el proyecto de Kast.

¿Cuál de las dos es mejor para el comprador?

Depende del perfil del comprador, el monto del crédito hipotecario y la duración de la medida. La Ley 19.622 beneficiaba año a año en la declaración de renta (hasta 10 UTM mensuales deducibles). El proyecto de Kast concentra el beneficio en el momento de la compra (el 19% del precio base, hasta 4.000 UF). Para una vivienda de 3.000 UF, el ahorro directo con Kast podría superar 570 UF. Con Frei, el ahorro acumulado dependía del monto del dividendo y del tramo tributario del contribuyente.

¿Podría el proyecto de Kast tramitarse tan rápido como la Ley Frei?

Técnicamente sí, pero depende del calificador de urgencia que fije el Ejecutivo y del consenso político. La Ley 19.622 se tramitó en cinco semanas con apoyo transversal en plena crisis asiática. El proyecto de Kast contiene más de 40 medidas en cinco ejes, lo que aumenta la complejidad legislativa respecto a una ley de mecanismo único como la Frei.

¿Qué pasó con la Ley Frei después de 2001?

La Ley 19.622 operó con escalonamiento decreciente: 10 UTM mensuales para viviendas adquiridas entre el 22 de junio y el 31 de diciembre de 1999, 6 UTM mensuales en 2000 y 3 UTM mensuales hasta junio de 2001. Tras ese plazo el beneficio no se renovó en los mismos términos. Los propietarios que calificaron mantuvieron la deducción durante la vigencia del crédito hipotecario según el tramo que les correspondía.