¿Qué es el Plan de Reconstrucción Nacional?
Chile enfrenta una paradoja habitacional preocupante: más de 552.046 familias no tienen vivienda propia, mientras aproximadamente 105.000 viviendas nuevas esperan comprador en los proyectos inmobiliarios del país. En 2024, las ventas de viviendas nuevas cayeron a 39.200 unidades, el nivel más bajo en dos décadas, señal inequívoca de una demanda paralizada por el alza en tasas hipotecarias, la incertidumbre económica y el peso del IVA sobre los precios finales.
Tras los incendios que afectaron la Región del Biobío, Ñuble y otras zonas del país, el Presidente José Antonio Kast anunció el 14 de marzo de 2026 el Plan de Reconstrucción Nacional. El lugar elegido para el anuncio fue Lirquén, Región del Biobío (comuna de Penco), una de las zonas con mayor necesidad de recuperación habitacional en el país.
El Plan tiene cuatro medidas centrales, descritas más abajo, pero la de mayor impacto inmediato para los compradores de vivienda es la eliminación transitoria del IVA del 19% aplicado a la primera venta de viviendas nuevas. El beneficio regiría durante un año y cubriría cualquier vivienda nueva, sin tope de precio.
Este sitio explica con detalle qué dice la ley, quién puede beneficiarse, cuánto se puede ahorrar y qué pasos seguir para aprovecharla. Para ir directo al cálculo, usa nuestra calculadora de ahorro IVA.
¿Qué dice exactamente el Proyecto de Ley?
La medida principal: IVA 0% en viviendas nuevas
La propuesta es directa: eliminar el 19% de IVA que hoy pagan las viviendas nuevas en su primera venta. La exención regiría durante un año contado desde el primer día hábil del mes subsiguiente a la publicación en el Diario Oficial, cubriendo las escrituras de compraventa que se otorguen dentro de ese período.
El artículo cuarto transitorio define el inmueble beneficiado como "todo bien corporal inmueble construido y destinado a la habitación, con independencia de su valor, superficie o número de unidades que comprenda el proyecto del cual forma parte". Esa frase es la que descarta cualquier tope: una casa de 2.000 UF y un departamento de 15.000 UF quedan igual de exentos si cumplen los demás requisitos.
Para que una vivienda califique, según el proyecto anunciado, debe cumplir todos estos requisitos de forma simultánea:
- Vivienda nueva en su primera venta
- Inmueble construido y destinado a la habitación, cualquiera sea su valor o superficie
- Recepción municipal definitiva (la recepción parcial no basta: la Cámara la eliminó del texto)
- Escritura de compraventa otorgada durante el año de vigencia, o promesa celebrada dentro de ese plazo
- El vendedor debe ser empresa constructora o inmobiliaria con giro de venta de inmuebles
¿Qué propiedades quedan excluidas?
- Viviendas de segunda venta (usadas) — ya exentas de IVA por normativa vigente
- Inmuebles comerciales, oficinas, bodegas o locales
- Terrenos sin construcción
- Estacionamientos y bodegas vendidos por separado de la vivienda
Esta propuesta se refiere a viviendas nuevas. No debe inferirse el tratamiento tributario de una vivienda usada solo por su antigüedad: la operación y la condición del vendedor deben revisarse con la documentación correspondiente y las instrucciones del SII.
Estado del proyecto y fecha de vigencia
La ficha de la Cámara consultada el 24-09-2026 registra el boletín 18216-05 en trámite ante el Tribunal Constitucional. La comisión mixta y el veto presidencial ya fueron despachados. La fecha de entrada en vigor de la exención no está confirmada en nuestra revisión del 24 de septiembre de 2026.
Qué falta para conocer la fecha de entrada en vigor.
Ojo con el cómputo del plazo: El plazo de un año no corre desde la publicación en el Diario Oficial, sino desde el primer día hábil del mes subsiguiente. Si la ley se publicara un 5 de agosto, la exención regiría desde el 1 de octubre y hasta el 1 de octubre del año siguiente.
Importante: La vigencia exacta depende de la fecha de publicación en el Diario Oficial, que a su vez depende de la aprobación legislativa. Las fechas mostradas son estimativas y sujetas a cambio.
Antecedentes históricos: ¿por qué hay IVA en viviendas nuevas?
Esta no es la primera vez que Chile exime de IVA a las viviendas. El Decreto Ley 910 (1975) —conocido históricamente como "Ley Frei" aunque fue dictado por la Junta Militar— estableció en 1975 una exención del IVA para la construcción habitacional. Esta exención estuvo vigente durante décadas.
Fue la Ley 20.780 (Reforma Tributaria 2014) del gobierno de Gobierno de Michelle Bachelet (II) la que modificó el régimen: a partir de 2016, la primera venta de una vivienda nueva quedó afecta a IVA. El Presidente José Antonio Kast busca revertir temporalmente ese cambio.
¿Puede aplicarse retroactivamente?
El texto contempla una devolución para las compras hechas entre la fecha de ingreso del mensaje presidencial que inició la tramitación (22 de abril de 2026) y el primer día hábil del mes subsiguiente a la publicación en el Diario Oficial. Se ancla a la escritura pública de compraventa, no a la promesa.
La devolución la solicita el vendedor ante Tesorería por la vía del artículo 126 del Código Tributario, y solo procede una vez que acredita haber restituido al comprador el IVA que le recargó. El comprador no tiene acción directa contra Tesorería: depende de que la inmobiliaria haga la gestión y le reembolse. Si estás en esa ventana, deja por escrito en la promesa o en el contrato quién gestiona la devolución y en qué plazo te la reembolsan, y asesórate con un abogado antes de firmar.
¿Quién puede beneficiarse?
A diferencia de otros programas habitacionales, el IVA 0% no exige ser comprador de primera vivienda. Puede beneficiarse cualquier persona —con o sin vivienda previa— que adquiera una propiedad nueva en primera venta que cumpla los requisitos del proyecto de ley.
¿Quién puede acceder?
- Personas naturales comprando vivienda nueva en primera venta
- Personas que cofinancian con pareja, cónyuge o conviviente civil
- Compradores con o sin crédito hipotecario (puede ser compra al contado)
- Beneficiarios de subsidios MINVU (DS1, FOGAES —ver abajo)
- Chilenos residentes en el extranjero comprando con RUT chileno
Compatibilidad con subsidios habitacionales
El IVA 0% es compatible con el DS1 (Programa de Subsidio Habitacional para Sectores Medios): puede destinar el ahorro del IVA para aumentar el pie inicial y aprovechar el DS1 para reducir el dividendo mensual. En febrero de 2026 había 33.783 solicitudes aprobadas de un total de 50.000 cupos disponibles.
También es compatible con el FOGAES (Fondo de Garantía Especial), que permite financiar hasta el 90% del valor de la vivienda reduciendo el pie mínimo al 10%. Combinando FOGAES + IVA 0%, el acceso a una vivienda nueva mejora bastante para compradores con ahorros limitados.
Acá va una advertencia que se presta para confusión: estos beneficios sí tienen tope de precio, a diferencia de la exención de IVA. El subsidio a la tasa de interés y el subsidio al pie se topan en 4.000 UF; el FOGAES cubre hasta 4.500 UF en su garantía general y hasta 4.000 UF en la línea de vivienda nueva con tasa subsidiada. Esos límites pertenecen a cada programa, no a la exención de IVA. Si tu vivienda los supera, puedes quedar fuera del subsidio y aun así quedar exenta de IVA.
El DS19 (Programa de Integración Social) ya está exento de IVA por la normativa vigente, por lo que el beneficio sería redundante para esas viviendas.
¿Aplica en todo Chile?
Sí. El proyecto no establece restricciones geográficas. La exención aplica para viviendas nuevas en cualquier región del país, desde Arica y Parinacota hasta Magallanes y la Antártica Chilena.
¿Cuánto puedo ahorrar con el IVA 0%?
El ahorro equivale al 19% del precio base (precio sin IVA) de la vivienda, cualquiera sea ese precio. Sobre el precio total publicado en los avisos inmobiliarios, que en general ya incluye IVA, el ahorro equivale a aproximadamente el 16% del precio con IVA.
Los precios en publicidad inmobiliaria en Chile se expresan habitualmente con IVA incluido ("precio final" o "valor de venta"). Si un precio de 3.000 UF incluyera IVA del 19% sobre toda su base, el precio base sin IVA sería 3.000 ÷ 1,19 = 2.521 UF, y el componente de IVA del ejemplo sería de 479 UF.
Tabla de ahorro estimado por precio de vivienda
UF al 2026-09-25: $41.016| Precio base (sin IVA) | Precio del ejemplo (con IVA) | IVA ahorrado (UF) | Ahorro en pesos |
|---|---|---|---|
| 1.500 UF | 1.785 UF | 285 UF | $11.689.640 |
| 2.500 UF | 2.975 UF | 475 UF | $19.482.733 |
| 4.000 UF | 4.760 UF | 760 UF | $31.172.373 |
| 6.000 UF | 7.140 UF | 1.140 UF | $46.758.559 |
| 10.000 UF | 11.900 UF | 1.900 UF | $77.930.932 |
Valores calculados con UF a $41.016 (2026-09-25). El ejemplo supone que toda la base está afecta a IVA y que la rebaja se traspasa íntegramente. El ahorro real depende de la base imponible, del texto aplicable y del precio pactado.
Para el cálculo con el valor de UF del día exacto, el precio específico de tu vivienda y la estimación del dividendo hipotecario:
Otras medidas del Plan de Reconstrucción Nacional
La eliminación del IVA es la medida más visible del plan, pero no la única. El Proyecto de Ley de Reconstrucción Nacional contempla otras tres medidas que impactan directamente a propietarios, adultos mayores y empresas.
Exención de contribuciones para adultos mayores
Eliminación permanente del pago de contribuciones de bienes raíces (impuesto territorial) para personas de 65 años o más en su primera vivienda de uso habitacional. Sin límite de precio de la propiedad.
Ver guía completa →Rebaja del impuesto corporativo
Reducción del impuesto de primera categoría del 27% al 23% para grandes empresas. Para PYMEs: tasa fija del 12.5%. Busca estimular la inversión y la competitividad empresarial chilena.
Subsidio al empleo formal
Subsidio macroeconómico al empleo con contrato y cotizaciones previsionales, buscando reducir la informalidad laboral durante el período de reactivación. Los parámetros exactos están pendientes de definición en la tramitación legislativa.
Prórroga de permisos de edificación
Extensión de la vigencia de los permisos de edificación para proyectos en construcción, con el objetivo de resguardar el desarrollo de aproximadamente 60.000 viviendas que se encuentran en distintas etapas de construcción y que podrían ver vencidos sus permisos antes de completarse.
¿Cómo comprar una vivienda sin IVA? Guía paso a paso
Una vez que la ley sea aprobada y publicada en el Diario Oficial, este sería el proceso recomendado para aprovechar el beneficio:
Confirma que es primera venta y que hay recepción definitiva
Solicita al vendedor (inmobiliaria o constructora) un certificado de que la vivienda está en primera venta y que el vendedor es una empresa con giro de venta de inmuebles. Pide además el certificado de recepción municipal definitiva: la recepción parcial no sirve, la Cámara la eliminó del texto. Si tienes dudas, consulta en el SII (sii.cl) o el Conservador de Bienes Raíces.
Verifica el precio base (sin IVA)
No hay tope de precio, pero sí conviene saber cuál es el precio base: es sobre él que se calcula el 19% que dejarías de pagar. Pregunta siempre si el precio publicado incluye o no IVA: "precio total con IVA" ÷ 1,19 = precio base. Si el aviso dice 4.760 UF con IVA incluido, el precio base es 4.000 UF y el IVA son 760 UF. Pide el desglose por escrito antes de firmar la promesa.
Simule su crédito hipotecario
Con el precio sin IVA definido, calcula el pie necesario (mínimo 10–20%), el monto del crédito y el dividendo mensual estimado. Usa nuestra calculadora para ver el dividendo con tasas referenciales de los principales bancos. Compara el CAE (Costo Anual Equivalente) entre bancos: una diferencia del 1% en tasa sobre un crédito de 2.000 UF a 20 años puede significar más de $15 millones CLP en pagos totales.
Coordina la escritura dentro del plazo
El beneficio aplica a las escrituras otorgadas durante el año de vigencia, o a las promesas celebradas dentro de ese mismo plazo. El año no parte con la publicación en el Diario Oficial: corre desde el primer día hábil del mes subsiguiente, así que entre una fecha y otra hay una ventana muerta de uno a dos meses. Acuerda con la inmobiliaria una fecha de escrituración holgada dentro del plazo y déjala por escrito en la promesa. Asesórate con un abogado o notario.
Nota legal: Esta guía es informativa y no reemplaza el consejo de un abogado, notario o asesor tributario especializado. Antes de firmar cualquier contrato de promesa o escritura de compraventa amparado en este beneficio, consulta con un profesional que pueda revisar la situación específica de la propiedad y los términos definitivos de la ley una vez promulgada.
Preguntas frecuentes sobre la Ley IVA Vivienda 2026
Respondemos las dudas más comunes sobre el proyecto de ley, los requisitos, los cálculos y la compatibilidad con subsidios habitacionales.
La ficha de la Cámara consultada el 24-09-2026 registra el boletín 18216-05 en trámite ante el Tribunal Constitucional. La comisión mixta y el veto presidencial ya fueron despachados. Consultar el resultado del control constitucional y verificar la publicación del texto final en el Diario Oficial. La fecha de entrada en vigor de la exención no está confirmada por este sitio.
¿Cuánto ahorrarías con el IVA 0%?
Calcula en segundos tu ahorro estimado, el pie necesario y el dividendo mensual estimado con las tasas de los principales bancos.