¿Qué es el Plan de Reconstrucción Nacional?
Chile enfrenta una paradoja habitacional preocupante: más de 552.046 familias no tienen vivienda propia, mientras aproximadamente 105.000 viviendas nuevas esperan comprador en los proyectos inmobiliarios del país. En 2024, las ventas de viviendas nuevas cayeron a 39.200 unidades, el nivel más bajo en dos décadas, señal inequívoca de una demanda paralizada por el alza en tasas hipotecarias, la incertidumbre económica y el peso del IVA sobre los precios finales.
Tras los incendios que afectaron la Región del Biobío, Ñuble y otras zonas del país, el Presidente José Antonio Kast anunció el 14 de marzo de 2026 el Plan de Reconstrucción Nacional. El lugar elegido para el anuncio fue Lirquén, Región del Biobío (comuna de Penco), una de las zonas con mayor necesidad de recuperación habitacional en el país.
El Plan tiene cuatro medidas centrales —descritas más abajo—, pero la de mayor impacto inmediato para los compradores de vivienda es la eliminación transitoria del IVA del 19% aplicado a la primera venta de viviendas nuevas. El beneficio regiría durante 12 meses y cubriría propiedades de hasta 4.000 UF de precio base.
Este sitio explica con detalle qué dice la ley, quién puede beneficiarse, cuánto se puede ahorrar y qué pasos seguir para aprovecharla. Para ir directo al cálculo, usa nuestra calculadora de ahorro IVA.
¿Qué dice exactamente el Proyecto de Ley?
La medida principal: IVA 0% en viviendas nuevas
La propuesta es directa: eliminar el 19% de IVA que hoy pagan las viviendas nuevas en su primera venta. Esta exención regiría durante 12 meses desde la publicación de la ley en el Diario Oficial, cubriendo las escrituras de compraventa que se firmen y protocolicen dentro de ese período.
Para que una vivienda califique, según el proyecto anunciado, debe cumplir todos estos requisitos de forma simultánea:
- Vivienda nueva en su primera venta
- Precio de venta hasta 4.000 UF (precio base sin IVA)
- Escritura de compraventa firmada y protocolizada durante los 12 meses de vigencia
- El vendedor debe ser empresa constructora o inmobiliaria con giro de venta de inmuebles
- Inmueble con permiso de edificación o recepción municipal vigente
¿Qué propiedades quedan excluidas?
- Viviendas de segunda venta (usadas) — ya exentas de IVA por normativa vigente
- Viviendas con precio base superior a 4.000 UF (no hay exención parcial)
- Inmuebles comerciales, oficinas, bodegas o locales
- Terrenos sin construcción
Un punto que genera confusión: las viviendas usadas de segunda venta ya están exentas de IVA bajo la ley vigente (Ley 20.780), lo que significa que esta medida no las beneficia —ni las perjudica—. El IVA del 19% aplica únicamente a la primera compraventa de una vivienda nueva desde que entró en vigencia la reforma de 2014.
Estado actual: proyecto pendiente de ingreso al Congreso
Al 3 de abril de 2026, el proyecto no tiene aún boletín legislativo asignado. Ha sido anunciado por el ejecutivo pero no ha iniciado su tramitación formal. Para convertirse en ley, debe pasar por comisiones de la Cámara de Diputados, el Senado, y eventualmente una comisión mixta antes de la promulgación presidencial y publicación en el Diario Oficial.
Importante: La vigencia exacta depende de la fecha de publicación en el Diario Oficial, que a su vez depende de la aprobación legislativa. Las fechas mostradas son estimativas y sujetas a cambio.
Antecedentes históricos: ¿por qué hay IVA en viviendas nuevas?
Esta no es la primera vez que Chile exime de IVA a las viviendas. El Decreto Ley 910 (1975) —conocido históricamente como "Ley Frei" aunque fue dictado por la Junta Militar— estableció en 1975 una exención del IVA para la construcción habitacional. Esta exención estuvo vigente durante décadas.
Fue la Ley 20.780 (Reforma Tributaria 2014) del gobierno de Gobierno de Michelle Bachelet (II) la que modificó el régimen: a partir de 2016, la primera venta de una vivienda nueva quedó afecta a IVA. El Presidente José Antonio Kast busca revertir temporalmente ese cambio.
¿Puede aplicarse retroactivamente?
La senadora Paulina Quiroz planteó la posibilidad de incluir una cláusula de retroactividad para compradores que comprometan la compra de su vivienda desde el 14 de marzo de 2026 en adelante. Sin embargo, esta cláusula no está confirmada en el proyecto anunciado y requeriría una disposición transitoria específica en el texto legislativo final. No firme una promesa de compraventa esperando retroactividad sin asesorarse legalmente primero.
¿Quién puede beneficiarse?
A diferencia de otros programas habitacionales, el IVA 0% no exige ser comprador de primera vivienda. Puede beneficiarse cualquier persona —con o sin vivienda previa— que adquiera una propiedad nueva en primera venta que cumpla los requisitos del proyecto de ley.
¿Quién puede acceder?
- Personas naturales comprando vivienda nueva en primera venta
- Personas que cofinancian con pareja, cónyuge o conviviente civil
- Compradores con o sin crédito hipotecario (puede ser compra al contado)
- Beneficiarios de subsidios MINVU (DS1, FOGAES —ver abajo)
- Chilenos residentes en el extranjero comprando con RUT chileno
Compatibilidad con subsidios habitacionales
El IVA 0% es compatible con el DS1 (Programa de Subsidio Habitacional para Sectores Medios): puede destinar el ahorro del IVA para aumentar el pie inicial y aprovechar el DS1 para reducir el dividendo mensual. En febrero de 2026 había 33.783 solicitudes aprobadas de un total de 50.000 cupos disponibles.
También es compatible con el FOGAES (Fondo de Garantía Especial de BancoEstado), que permite financiar hasta el 90% del valor de la vivienda para propiedades de hasta 4.500 UF, reduciendo el pie mínimo al 10%. Combinando FOGAES + IVA 0%, el acceso a una vivienda nueva mejora significativamente para compradores con ahorros limitados.
El DS19 (Programa de Integración Social) ya está exento de IVA por la normativa vigente, por lo que el beneficio sería redundante para esas viviendas.
¿Aplica en todo Chile?
Sí. El proyecto no establece restricciones geográficas. La exención aplica para viviendas nuevas en cualquier región del país, desde Arica y Parinacota hasta Magallanes y la Antártica Chilena.
¿Cuánto puedo ahorrar con el IVA 0%?
El ahorro equivale al 19% del precio base (precio sin IVA) de la vivienda, hasta un máximo de 4.000 UF de precio base. En términos del precio total publicado en los avisos inmobiliarios —que generalmente incluye IVA—, el ahorro equivale a aproximadamente el 16% del precio total con IVA (15.96638655462185).
Los precios en publicidad inmobiliaria en Chile se expresan habitualmente con IVA incluido ("precio final" o "valor de venta"). Si un aviso dice "departamento 3.000 UF", ese precio ya incluye el 19% de IVA: el precio base sin IVA sería 3.000 ÷ 1,19 = 2.521 UF, y el IVA que dejarías de pagar sería de 479 UF.
Tabla de ahorro estimado por precio de vivienda
UF al 2026-04-04: $39.842| Precio base (sin IVA) | Precio total hoy (con IVA) | IVA ahorrado (UF) | Ahorro en pesos | ¿Califica? |
|---|---|---|---|---|
| 1.500 UF | 1.785 UF | 285 UF | $11.354.890 | Sí |
| 2.000 UF | 2.380 UF | 380 UF | $15.139.854 | Sí |
| 3.000 UF | 3.570 UF | 570 UF | $22.709.780 | Sí |
| 4.000 UF(máximo) | 4.760 UF | 760 UF | $30.279.707 | Sí |
| 5.000 UF | 5.950 UF | — | — | No califica |
Valores calculados con UF a $39.842 (2026-04-04). El ahorro real depende del precio exacto de la vivienda y el valor de la UF al momento de la escritura.
Para el cálculo con el valor de UF del día exacto, el precio específico de tu vivienda y la estimación del dividendo hipotecario:
Otras medidas del Plan de Reconstrucción Nacional
La eliminación del IVA es la medida más visible del plan, pero no la única. El Proyecto de Ley de Reconstrucción Nacional contempla otras tres medidas que impactan directamente a propietarios, adultos mayores y empresas.
Exención de contribuciones para adultos mayores
Eliminación permanente del pago de contribuciones de bienes raíces (impuesto territorial) para personas de 65 años o más en su primera vivienda de uso habitacional. Sin límite de precio de la propiedad.
Ver guía completa →Rebaja del impuesto corporativo
Reducción del impuesto de primera categoría del 27% al 23% para grandes empresas. Para PYMEs: tasa fija del 12.5%. Busca estimular la inversión y la competitividad empresarial chilena.
Subsidio al empleo formal
Subsidio macroeconómico al empleo con contrato y cotizaciones previsionales, buscando reducir la informalidad laboral durante el período de reactivación. Los parámetros exactos están pendientes de definición en la tramitación legislativa.
Prórroga de permisos de edificación
Extensión de la vigencia de los permisos de edificación para proyectos en construcción, con el objetivo de resguardar el desarrollo de aproximadamente 60.000 viviendas que se encuentran en distintas etapas de construcción y que podrían ver vencidos sus permisos antes de completarse.
¿Cómo comprar una vivienda sin IVA? Guía paso a paso
Una vez que la ley sea aprobada y publicada en el Diario Oficial, este sería el proceso recomendado para aprovechar el beneficio:
Confirma que es primera venta
Solicita al vendedor (inmobiliaria o constructora) un certificado de que la vivienda está en primera venta y que el vendedor es una empresa con giro de venta de inmuebles. Pide también el número del permiso de edificación o la resolución de recepción municipal. Si tienes dudas, consulta en el SII (sii.cl) o el Conservador de Bienes Raíces.
Verifica el precio base (sin IVA)
El precio base debe ser igual o menor a 4.000 UF. Pregunta siempre si el precio publicado incluye o no el IVA: "precio total con IVA" ÷ 1,19 = precio base. Si el aviso dice 4760 UF "precio final", el precio base es exactamente 4.000 UF, límite exacto del beneficio. Para precios sobre 4.760 UF totales (aprox.), la propiedad no califica.
Simule su crédito hipotecario
Con el precio sin IVA definido, calcula el pie necesario (mínimo 10–20%), el monto del crédito y el dividendo mensual estimado. Usa nuestra calculadora para ver el dividendo con tasas referenciales de los principales bancos. Compara el CAE (Costo Anual Equivalente) entre bancos: una diferencia del 1% en tasa sobre un crédito de 2.000 UF a 20 años puede significar más de $15 millones CLP en pagos totales.
Coordina la escritura dentro del plazo
El beneficio aplica a escrituras de compraventa firmadas y protocolizadas durante los 12 meses de vigencia de la ley. Si firmas una promesa de compraventa hoy pero la escritura definitiva se extiende más allá del período, podrías perder el beneficio. Acuerda con la inmobiliaria una fecha de escrituración que quede holgadamente dentro del plazo y hazlo constar en la promesa. Asesórate con un abogado o notario.
Nota legal: Esta guía es informativa y no reemplaza el consejo de un abogado, notario o asesor tributario especializado. Antes de firmar cualquier contrato de promesa o escritura de compraventa amparado en este beneficio, consulta con un profesional que pueda revisar la situación específica de la propiedad y los términos definitivos de la ley una vez promulgada.
Preguntas frecuentes sobre la Ley IVA Vivienda 2026
Respondemos las dudas más comunes sobre el proyecto de ley, los requisitos, los cálculos y la compatibilidad con subsidios habitacionales.
No. Al 3 de abril de 2026, el proyecto fue anunciado por el Presidente José Antonio Kast el 14 de marzo de 2026 en Lirquén, Penco (Biobío), pero aún no ha sido ingresado formalmente al Congreso. El boletín legislativo está pendiente. El beneficio del IVA 0% no está vigente hasta que la ley sea aprobada por el Congreso y publicada en el Diario Oficial. Los términos finales podrían cambiar durante la tramitación legislativa.
¿Cuánto ahorrarías con el IVA 0%?
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