Crédito hipotecario primera vivienda Chile 2026: guía completa

En 2026, por primera vez en años, hay razones concretas para que comprar tu primera vivienda sea más accesible que en cualquier momento reciente: el IVA 0% anunciado por el gobierno reduciría el precio de lista de las viviendas nuevas un 15,9%, el FOGAES permite pagar solo un 10% de pie, y el DS1 puede reducir tu dividendo durante los primeros años. Pero el sistema de crédito hipotecario en Chile sigue siendo complejo y los errores en el proceso pueden costarte caro.

Esta guía te explica todo lo que necesitas saber para tu primer crédito hipotecario: cuánto tienes que ganar, cuánto pie necesitas juntar, qué banco conviene, qué documentos piden, cómo es el proceso paso a paso, y cómo combinar los beneficios disponibles en 2026. Es el artículo más completo que encontrarás en español sobre este tema para el mercado chileno.

¿Cuánto necesitas ganar para un crédito hipotecario en Chile?

La regla general que usan todos los bancos en Chile es que el dividendo mensual no puede superar el 25% de tu renta líquida (algunos bancos aceptan hasta el 30%, pero el 25% es el estándar conservador). Entonces la renta mínima que necesitas es: dividendo ÷ 0,25.

La siguiente tabla muestra la renta mínima mensual referencial para distintos precios de vivienda, con y sin el efecto del IVA 0%, asumiendo un crédito a 20 años al 4,3% anual (promedio de mercado Q1 2026), financiando el 80% del precio (20% de pie):

Si tu renta está en el límite, hay dos palancas que puedes usar: (1) extender el plazo del crédito a 25 o 30 años —baja el dividendo pero pagas más intereses en total—, o (2) acumular más pie para financiar una porción menor del precio. También puedes combinar rentas con tu pareja o cónyuge: los bancos suman los ingresos del grupo familiar para la evaluación.

El pie: cuánto necesitas juntar

El pie (down payment) es el porcentaje del precio de la vivienda que debes pagar de tu bolsillo. Lo exige el banco porque quiere que tengas "skin in the game": si ya pusiste el 20% de tu dinero, tienes menos incentivo para dejar de pagar el crédito. En Chile existen dos estándares:

• ✓20% estándar: lo que exige cualquier banco sin garantía adicional. Es la norma de mercado desde 2015.
• ✓10% con FOGAES: el Estado garantiza el tramo entre 80% y 90% del valor. Solo aplica para primera vivienda hasta 4.500 UF.

El pie no puede financiarse con el mismo crédito hipotecario. Tienes que tenerlo ahorrado antes de firmar la escritura (aunque puedes usar el plazo entre la promesa y la escritura —normalmente 6 a 24 meses en proyectos en verde— para completar el ahorro). Algunas personas también usan el dinero de su cuenta de ahorro voluntario AFP (APV) o una herencia, siempre que sea dinero propio y trazable.

Para saber más sobre el FOGAES, su funcionamiento y requisitos completos, revisa nuestro artículo dedicado: FOGAES 2026: qué es, requisitos y cómo financiar el 90% de tu vivienda.

¿Qué banco conviene para tu primer crédito hipotecario?

Las tasas hipotecarias en Chile varían entre bancos y dependen de tu perfil crediticio, ingresos y el monto del crédito. La siguiente tabla muestra los rangos referenciales de los principales bancos del mercado chileno (datos Q1 2026). Ordena por tasa desde y considera también la renta mínima referencial para tu caso.

Las tasas se muestran como rangos referenciales (NeatPagos/TodoPropiedades Q1 2026). La tasa efectiva depende del perfil crediticio del solicitante, monto, plazo, garantías y condiciones vigentes. Verifica en cmfchile.cl o directamente con la institución antes de tomar decisiones.

Algunas observaciones importantes al comparar bancos:

• ✓Banco Itaú y Banco Falabella tienen las tasas más bajas del mercado (desde 3,50% y 3,70% respectivamente), ideales si tienes buen perfil crediticio y renta alta.
• ✓BancoEstado tiene la renta mínima referencial más baja ($800.000 líquidos) y es el único banco que administra directamente el FOGAES, lo que lo hace clave para compradores con poco ahorro.
• ✓Banco Security ofrece hasta 30 años de plazo y atiende perfiles de rentas medias-altas. Especializado en segmentos ABC1 y C2.
• ✓No te quedes con el primer banco que te apruebe. Pide preaprobación en al menos 2-3 bancos y compara la Carga Anual Equivalente (CAE), no solo la tasa nominal.

Para una comparativa detallada con simulador, visita nuestra página de comparador de créditos hipotecarios.

Tasa fija, tasa mixta y el CAE: no te fijes solo en la tasa

Tasa fija vs tasa mixta

La mayoría de los créditos hipotecarios en Chile son en UF a tasa fija: la tasa de interés se mantiene igual durante todo el plazo del crédito (20, 25 o 30 años). Esto significa que tu dividendo en UF no cambia —aunque sí sube en pesos cuando la UF aumenta con la inflación.

Algunos bancos ofrecen tasa mixta: una tasa baja fija por los primeros 5-10 años, y luego se renegocia según las condiciones de mercado del momento. La tasa mixta suele ser 0,3 a 0,5 puntos porcentuales más baja al inicio, pero implica riesgo si las tasas suben cuando te toque renegociar.

¿Qué es el CAE y por qué importa más que la tasa?

El CAE (Costo Anual Equivalente) es el indicador más completo para comparar créditos. Incluye la tasa de interés más todos los costos asociados: comisión de originación, seguro de desgravamen (te cubre si falleces o quedas con incapacidad), y seguro de incendio y sismo (obligatorio para bienes hipotecados). La CMF obliga a los bancos a publicarlo.

Un banco puede tener una tasa nominal de 3,8% pero un CAE de 4,5% si sus seguros son más caros. Otro banco con tasa de 4,0% puede tener un CAE de 4,3% si sus costos adicionales son menores. Compara siempre el CAE, no solo la tasa.

Documentación necesaria para solicitar el crédito

Tener los documentos listos antes de acercarte al banco acelera el proceso y muestra que eres un solicitante organizado. Los requisitos varían ligeramente entre instituciones, pero los esenciales son:

Si eres trabajador dependiente (con contrato)

• ✓Últimas 3 liquidaciones de sueldo (o 6 si tu renta es variable)
• ✓Contrato de trabajo vigente (idealmente indefinido; con contrato a plazo fijo piden al menos 6 meses de antigüedad)
• ✓Últimos 6-12 meses de cartola de cuenta corriente o cuenta vista
• ✓Certificado de cotizaciones AFP (últimos 12 meses) — prueba continuidad laboral

Si eres trabajador independiente (honorarios / empresa propia)

• ✓Últimas 12 boletas de honorarios (emitidas por el SII)
• ✓Formulario 22 de los últimos 2 años (declaración anual de renta en el SII)
• ✓Carpeta tributaria electrónica del SII (incluye historial de ingresos)
• ✓Últimos 12 meses de cartola bancaria

Documentos que necesitan todos

• ✓Mayor de 18 años con cédula de identidad vigente (o RUT de extranjero con visa definitiva)
• ✓Renta demostrable: liquidaciones de sueldo (últimos 3 meses), boletas honorarios (últimos 12 meses) o declaración de renta (Form. 22)
• ✓Historial crediticio sin morosidades activas (revisado mediante DICOM / EQUIFAX)
• ✓Capacidad de pago: dividendo ≤ 25–30% de la renta líquida mensual (varía por banco)
• ✓Pie inicial disponible: mínimo 10–20% del valor de tasación (según banco y programa)
• ✓Tasación comercial vigente del inmueble a adquirir (realizada por perito habilitado)
• ✓Promesa de compraventa o escritura del inmueble
• ✓Promesa de compraventa (una vez elegida la vivienda)
• ✓Comprobante de origen del pie (cartola de ahorro, APV, etc.)

El proceso de compra: 8 pasos de principio a fin

1. 1Evaluación financiera personal: calcula tu dividendo máximo (25% de tu renta líquida) y el precio máximo de vivienda que puedes financiar. Usa nuestra calculadora para distintos escenarios. Verifica también el ahorro del IVA 0% y si califica para FOGAES.
2. 2Junta la documentación: reúne liquidaciones, cartolas, formulario 22 y copia de cédula. Cuanto más completa esté tu carpeta, más rápido te evalúan.
3. 3Solicita preaprobación en 2-3 bancos en paralelo: la preaprobación no es el crédito definitivo —es una carta que indica cuánto te prestarían. Pide en varios bancos al mismo tiempo porque las consultas DICOM en corto período no se suman negativamente. Compara el CAE de cada oferta.
4. 4Elige la vivienda dentro de tu presupuesto preaprobado: con la preaprobación en mano, busca propiedades. En proyectos en verde puedes reservar pagando entre UF 10 y UF 30 (descontable del precio final). Revisa las regiones disponibles en nuestra guía de precios por región.
5. 5Firma la promesa de compraventa: es el documento legal que reserva la vivienda a tu nombre y establece el precio, condiciones y plazos. Requiere notario y un anticipo (normalmente 5-10% del precio, que es parte del pie). Es vinculante: si te arrepientes, puedes perder el anticipo.
6. 6Tasación del inmueble: el banco contrata un perito independiente para tasar la propiedad. Si la tasación es menor al precio pactado, el banco financia sobre el valor tasado —no sobre el precio de compra. Esto puede obligarte a poner más pie del planeado.
7. 7Aprobación definitiva y firma de hipoteca: el banco aprueba el crédito, defines la tasa y el plazo, y se redacta la escritura de compraventa con hipoteca. El banco tiene una "Oferta de Mutuo" que debes revisar junto a un abogado o ejecutivo de confianza antes de firmar.
8. 8Escritura pública, inscripción y entrega de llaves: se firma ante notario, se inscribe en el Conservador de Bienes Raíces (4-6 semanas adicionales), y finalmente recibes las llaves. A partir de ese momento empiezas a pagar el dividendo.

Los beneficios que puedes combinar en 2026

2026 es un año excepcionalmente favorable para comprar primera vivienda porque múltiples beneficios son simultáneamente aplicables. Ninguno se excluye mutuamente con los demás en el rango de vivienda hasta 3.000 UF:

Errores comunes que cometen los compradores de primera vivienda

"Me fui al límite del dividendo y quedé sin colchón"

El banco te presta el máximo que tus ingresos soportan, pero eso no significa que debas pedir ese máximo. Si el dividendo es exactamente el 25% de tu renta y de repente bajan tus ingresos, quedas al límite. Intenta que el dividendo no supere el 20% de tu renta para tener margen.

"Cotizé solo en un banco y firmé sin comparar"

Una diferencia de 0,5 puntos porcentuales en la tasa sobre un crédito de $80 millones a 20 años representa más de $5 millones adicionales en intereses totales. Siempre pide cotización en al menos 3 bancos y compara el CAE, no solo la tasa nominal.

"No consideré los gastos operacionales de la compra"

Además del pie, tienes que contar con fondos para: gastos notariales (0,1-0,5% del precio), inscripción en el Conservador de Bienes Raíces (0,2-0,5%), tasación bancaria (~UF 3), y eventual pago de contribuciones en cuotas al día. En total puede sumar entre $800.000 y $3.000.000 dependiendo del precio de la vivienda. Tenlos considerados por separado.

"Elegí el plazo más corto para 'pagar menos intereses' y quedé ahogado"

Es cierto que un plazo menor implica menos intereses totales. Pero la diferencia en dividendo mensual entre 20 y 25 años puede ser significativa. Si esa diferencia compromete tu liquidez mensual, es mejor ir a 25 años con opción de prepago cuando tengas más dinero disponible. La mayoría de los créditos hipotecarios en Chile permiten prepago anticipado sin multa después de los primeros años.

"Esperé demasiado para conseguir la vivienda perfecta"

El mercado inmobiliario tiene ciclos. Si tienes el pie listo, el crédito preaprobado y encontraste algo que se ajusta a tu presupuesto, la indecisión puede costarte el proyecto o un alza de precio. La vivienda perfecta con el precio perfecto en el momento perfecto raramente existe. Evalúa contra tus criterios mínimos, no contra un ideal abstracto.

Simula tu dividendo

Ingresa el precio de la vivienda que estás evaluando y el porcentaje de pie que tienes disponible para ver el dividendo estimado y la renta mínima que necesitas. Puedes activar el IVA 0% para comparar el escenario con y sin el beneficio.