El mayor obstáculo para comprar tu primera vivienda en Chile no es el dividendo mensual: es el pie. En un departamento de 3.000 UF (aproximadamente $116 millones), el banco te pide el 20% de entrada —unos $23 millones que hay que tener ahorrados antes de firmar nada. Para mucha gente, esa cifra tarda años en juntarse, sobre todo cuando al mismo tiempo estás pagando arriendo.
El FOGAES existe precisamente para resolver ese problema. Con esta garantía estatal, el banco puede financiar el 90% del valor de la vivienda en lugar del 80% habitual, lo que reduce el pie mínimo a la mitad: del 20% al 10%. Y cuando además se aprueba el IVA 0%, el precio base de la vivienda ya baja un 15,9% —por lo que el efecto combinado es notable.
En este artículo te explico exactamente qué es el FOGAES, quién puede usarlo, cómo funciona en la práctica con números reales, y cómo combinarlo con el IVA 0% para maximizar tu poder de compra en 2026.
¿Qué es exactamente el FOGAES?
El FOGAES —Fondo de Garantía Especial para Créditos Hipotecarios— es un programa del Estado administrado por BancoEstado. Su función es actuar como garante frente al banco que te otorga el crédito hipotecario.
Cuando un banco presta más del 80% del valor de una propiedad, asume más riesgo: si el comprador no puede pagar y hay que rematar la vivienda, el banco podría no recuperar todo lo prestado. Para compensar ese riesgo extra, normalmente exige el 20% de pie. Con el FOGAES, el Estado garantiza la parte del préstamo que excede el 80% —o sea, ese 10% adicional— lo que permite al banco prestar hasta el 90% con mucho menos riesgo.
El resultado: tú pagas solo el 10% de pie y el Estado respalda la diferencia. No es un subsidio directo al precio ni al dividendo —es una garantía que hace posible que el banco te preste más.
Tope del FOGAES
La vivienda no puede superar las 4.500 UF (aproximadamente $175 millones al valor actual de la UF). Fuera de ese rango, el crédito debe tramitarse sin garantía FOGAES y el banco volverá a exigir el 20% de pie estándar.
¿Para quién es el FOGAES? Requisitos completos
El FOGAES está diseñado para quienes compran su primera vivienda. Si ya tienes una propiedad a tu nombre, no puedes acceder. Los requisitos que establece el programa son:
- ✓No ser propietario de inmueble habitacional
- ✓No haber recibido subsidio estatal previo para vivienda
- ✓No estar en Registro Nacional de Deudores de Pensiones de Alimentos
- ✓Primera vivienda
- ✓La vivienda no puede superar las 4.500 UF
Ojo con el Registro de Deudores de Alimentos
El Registro Nacional de Deudores de Pensiones de Alimentos (Ley 21.389) es consultado de forma automática al postular. Si apareces en ese registro con deuda vigente, el banco está impedido de otorgarte el crédito con FOGAES. Verifica tu situación en el Poder Judicial antes de iniciar el proceso.
Ejemplo concreto: María, 28 años, quiere dejar de arrendar
María tiene 28 años, trabaja como asistente de marketing y paga $450.000 al mes de arriendo por una pieza en Macul. Lleva dos años ahorrando y tiene $14 millones guardados. Quiere comprar un departamento de 2.800 UF en un proyecto nuevo en Pudahuel (precio referencial: $108,6 millones al valor actual de la UF de $38.800).
| Concepto | Sin FOGAES (20% pie) | Con FOGAES (10% pie) |
|---|---|---|
| Precio vivienda | 2.800 UF ($108,6 M) | 2.800 UF ($108,6 M) |
| Pie requerido | $21,7 millones (20%) | $10,9 millones (10%) |
| Monto financiado | $86,9 millones | $97,7 millones |
| Dividendo aprox. (4,3%, 20 años) | ~$541.000/mes | ~$609.000/mes |
| ¿Puede María acceder con $14M ahorrados? | No — le faltan $7,7M | Sí — le sobran $3,1M |
Sin FOGAES, María necesitaría otros dos o tres años más de ahorro. Con FOGAES, puede comprar ahora y deja de pagar $450.000 mensuales de arriendo —dinero que desde el primer día empieza a acumular patrimonio en su propio departamento.
FOGAES + IVA 0%: el combo más poderoso de 2026
Cuando se apruebe el IVA 0% para viviendas nuevas, el efecto combinado con el FOGAES es sustancial. El IVA 0% reduce el precio de lista en un 15,9% (el IVA de 19% sobre el precio neto representa un 15,9% del precio final con IVA). Sobre ese precio más bajo, el FOGAES permite financiar el 90%.
Siguiendo el ejemplo del departamento de 2.800 UF (precio actual con IVA incluido):
| Escenario | Pie necesario | Dividendo aprox. |
|---|---|---|
| Con IVA (hoy), 20% pie | $21,7 M | ~$541.000 |
| Con IVA (hoy) + FOGAES, 10% pie | $10,9 M | ~$609.000 |
| IVA 0% + FOGAES, 10% pie | ~$9,2 M | ~$511.000 |
Con IVA 0% y FOGAES combinados, María necesita solo ~$9,2 millones de pie para un departamento de 2.800 UF y su dividendo cae a ~$511.000 al mes —menos de lo que paga de arriendo hoy. El IVA 0% aplica sobre viviendas nuevas hasta 4.000 UF, y el FOGAES cubre hasta 4.500 UF, por lo que en el rango habitual de primera vivienda son perfectamente compatibles.
El FOGAES es compatible con el IVA 0%
El FOGAES y el IVA 0% son 100% compatibles. Puedes acceder a ambos en la misma operación de compra, siempre que la vivienda cumpla los requisitos de cada programa (vivienda nueva, hasta 4.000 UF para el IVA 0%, hasta 4.500 UF para el FOGAES).
¿Cuánto dura la garantía FOGAES?
Duración de la garantía
- →La garantía FOGAES dura la mitad del plazo del crédito.
- →Mínimo: 5 años (aunque el crédito sea muy corto).
- →Máximo: 15 años (aunque el crédito sea a 30 años).
- →Ejemplo: crédito a 20 años → garantía activa por 10 años.
Fuente: BancoEstado — FOGAES; MINVU — normativa de garantías habitacionales
Después de que vence el período de garantía, el crédito sigue vigente con las mismas condiciones —solo que sin el respaldo del FOGAES. Para entonces, habrás amortizado una parte importante de la deuda y la relación entre la deuda y el valor de la vivienda será mucho más favorable para el banco.
¿En qué bancos puedo solicitar el FOGAES?
El FOGAES está disponible en los siguientes bancos:
- ✓BancoEstado — administrador principal del programa; acepta FOGAES desde UF+3,18% con subsidio y renta mínima desde $800.000
- ✓Banco de Chile
- ✓Banco Santander
- ✓Scotiabank
- ✓BCI
BancoEstado es el banco de referencia para el FOGAES porque lo administra directamente. Sin embargo, los bancos privados adheridos también lo ofrecen y en algunos casos pueden tener condiciones de tasa más competitivas. Conviene cotizar en al menos dos o tres instituciones antes de decidir. Puedes ver las tasas actuales de cada banco en nuestra comparativa de créditos hipotecarios.
Paso a paso para acceder al FOGAES
- 1Verifica que cumples los requisitos: no ser propietario de vivienda, sin subsidio previo, sin deuda de alimentos vigente. Revisa el Conservador de Bienes Raíces y el Poder Judicial.
- 2Solicita una preaprobación hipotecaria en BancoEstado u otro banco FOGAES. Lleva tus tres últimas liquidaciones de sueldo (o 12 boletas si eres independiente), cédula y 6 meses de cuenta corriente.
- 3Elige la vivienda dentro del tope de 4.500 UF y asegúrate de que sea primera vivienda nueva (los proyectos en verde también aplican).
- 4Firma la promesa de compraventa y entrega copia al banco. El banco verificará que la vivienda cumple los requisitos del FOGAES.
- 5El banco solicita la garantía FOGAES ante BancoEstado. Este proceso ocurre internamente entre instituciones —no necesitas tramitarlo tú directamente.
- 6Tasación y aprobación definitiva: el banco tasa la vivienda y aprueba el crédito. Con FOGAES activo, el crédito puede alcanzar el 90% del valor de tasación.
- 7Escritura pública y pago del pie: en la notaría firmas la escritura, pagas el 10% de pie y el banco desembolsa el 90% restante al vendedor.
FOGAES vs crédito hipotecario estándar: diferencias clave
| Característica | Crédito estándar | Con FOGAES |
|---|---|---|
| Financiamiento máximo | 80% del valor tasado | 90% del valor tasado |
| Pie mínimo requerido | 20% | 10% |
| Tope de vivienda | Sin tope fijo | Máximo 4.500 UF |
| Requisito de propietario | Aplica para cualquier comprador | Solo para no propietarios |
| Costo adicional para el comprador | Ninguno | Ninguno (costo de la garantía lo asume el banco) |
| Compatible con DS1 y subsidios | Sí | Sí |
| Dividendo mensual (2.800 UF, 20 años, 4,3%) | ~$541.000 | ~$609.000 |
El dividendo con FOGAES es algo mayor porque financias una porción más alta del precio —pero la diferencia ($68.000/mes en este ejemplo) suele ser mucho menor que lo que pagabas de arriendo. Y a diferencia del arriendo, cada peso del dividendo va a tu patrimonio.
Simula tu caso concreto con nuestra calculadora. Prueba con un 10% de pie para ver el impacto del FOGAES en tu dividendo y renta mínima necesaria, o abre la calculadora con 2.800 UF al 10% de pie ya precargados.
Esta vivienda califica para IVA 0%
Ahorro IVA 0%
479 UF
$18.585.200
Dividendo est.
$486.653/mes
tasa ref. 4.3% · 20 años
Calculadora de siniva.cl — Información sobre el IVA 0% a viviendas
Calculadora completa →Preguntas frecuentes sobre el FOGAES
¿El FOGAES tiene costo extra para mí?
No. El costo de la garantía (la prima que cobra el fondo por respaldar la deuda) lo asume el banco, no tú. Lo que sí pagas es una tasa de interés que puede ser marginalmente mayor que en un crédito al 80%, porque el banco igualmente asume más riesgo. Pero no hay comisión directa por usar FOGAES.
¿Puedo usar FOGAES en un proyecto en verde?
Sí. El FOGAES aplica tanto para viviendas terminadas como para proyectos en etapa de construcción (en verde), siempre que la vivienda cumpla el tope de 4.500 UF y se trate de tu primera propiedad.
¿Qué pasa si después de comprar con FOGAES quiero comprar otra propiedad?
Una vez que usaste el FOGAES, ya eres propietario. Si en el futuro quieres comprar otra propiedad, deberás hacerlo con un crédito hipotecario estándar al 80% de financiamiento. El FOGAES se usa solo una vez para la primera vivienda.
¿Puedo combinar FOGAES con el subsidio DS1?
Sí, y es la combinación ideal para compradores de primera vivienda. El DS1 puede reducir tu dividendo mensual durante los primeros años del crédito, mientras el FOGAES reduce el pie que necesitas juntar. Ambos son compatibles con el IVA 0%.