Si estás buscando departamento en Chile en este momento, probablemente ya te has hecho la pregunta: ¿si compro ahora, antes de que se apruebe la ley, después me aplica el beneficio del IVA 0%? Es la duda más frecuente que reciben inmobiliarias, corredores y asesores hipotecarios desde que el Presidente Kast anunció la medida el 14 de marzo de 2026.
La respuesta corta es: el ministro de Hacienda Jorge Quiroz dijo que sí, pero con matices importantes que pueden cambiar todo. La ley contemplaria una cláusula retroactiva, pero esa retroactividad no es ilimitada ni está garantizada hasta que el texto legal sea publicado en el Diario Oficial. En este artículo analizamos exactamente qué dijo Quiroz, qué significa en la práctica y cuáles son los cuatro escenarios posibles según tu situación actual.
¿Qué dijo exactamente el ministro Quiroz?
El 20 de marzo de 2026, durante el Seminario organizado por el Diario Financiero, el ministro de Hacienda Jorge Quiroz señaló que la ley incluiría una cláusula que beneficiaría a quienes compren desde la fecha de envío del proyecto al Congreso. La declaración fue recogida ese mismo día por Cooperativa y BioBioChile.
En sus propias palabras, según los medios citados: la intención es que quienes adquieran vivienda a partir del ingreso del proyecto al Parlamento puedan acceder al beneficio tributario, sin tener que esperar a la promulgación de la ley. Esto busca evitar un efecto de parálisis en el mercado inmobiliario mientras el proyecto tramita en el Congreso.
Fuente verificada
Declaración del ministro Quiroz en el Seminario del Diario Financiero, reportada por Cooperativa y BioBioChile el 20/03/2026. Esta es una declaración política, no el texto legal. El proyecto aún no ha sido ingresado al Congreso al 13/04/2026.
¿Qué significa "retroactivo desde el envío al Congreso"?
Este es el punto más importante y también el más malentendido. Cuando Quiroz habla de retroactividad, no se refiere a retroactividad desde el anuncio del 14 de marzo. La cláusula cubriría solo desde la fecha en que el proyecto sea ingresado formalmente al Congreso, lo que aún no ha ocurrido al 13 de abril de 2026.
Hay una diferencia cronológica relevante entre tres momentos distintos:
- ✓14/03/2026 — Anuncio presidencial: Kast anuncia la medida en Lirquén. No genera efecto legal alguno.
- ✓22/04/2026 — Ingreso al Congreso: desde aquí corre la retroactividad. El articulado no escribe la fecha: la define por referencia, como "la fecha de ingreso del mensaje presidencial que inició la tramitación".
- ✓Inicio de la vigencia: aquí termina el tramo retroactivo y empieza el prospectivo, sin hueco entre ambos. Ojo con el cómputo, porque no es la fecha de publicación: el año corre desde el primer día hábil del mes subsiguiente, o sea entre uno y dos meses después de que la ley aparezca en el Diario Oficial.
Al 13/04/2026: el proyecto no ha sido ingresado al Congreso
El proyecto de Ley de Reconstrucción Nacional fue anunciado el 14 de marzo de 2026 pero aún no ha sido ingresado formalmente al Parlamento. No existe certeza sobre cuándo ocurrirá ni sobre la fecha exacta que fijará la retroactividad. Estado actual: Trámite en TC · Estado revisado 2026-09-24.
Ver estado actualizado del proyecto →Los 4 escenarios posibles según tu situación
Tu situación frente a la cláusula retroactiva depende de en qué momento del proceso de compra te encuentras. Analicemos cada caso:
Ya escrituré antes del ingreso al Congreso
Si ya firmaste y protocolizaste la escritura de compraventa antes de la fecha en que el proyecto sea ingresado al Congreso, según la declaración de Quiroz no tendrías derecho a retroactividad. El IVA pagado no se devolvería bajo este esquema.
Recomendación: Consulta con tu notario y un abogado tributarista una vez que la ley sea publicada. El texto legal puede contemplar disposiciones distintas a las declaraciones ministeriales previas. No descartes del todo esta posibilidad hasta leer el texto oficial.
Tengo promesa firmada, escritura pendiente
Si ya firmaste una promesa de compraventa y la escritura definitiva está pendiente, lo que manda es la fecha de la escritura, no la de la promesa. Si se otorga después del 22 de abril de 2026, podrías beneficiarte con el IVA 0%. El texto ancla la retroactividad a la escritura pública y deja fuera expresamente el mecanismo de la promesa, que solo sirve en el tramo prospectivo.
Recomendación: habla cuanto antes con tu inmobiliaria sobre la fecha estimada de escrituración y sobre quién gestiona la devolución. Esto último importa más de lo que parece: en el tramo retroactivo el reembolso lo pide el vendedor ante Tesorería por la vía del artículo 126 del Código Tributario, y solo procede una vez que acredita haberte restituido el IVA que te cobró. No tienes acción directa contra Tesorería, así que conviene dejarlo por escrito antes de firmar.
Estoy por firmar promesa
Si la firma de la promesa aún no ha ocurrido, el riesgo es relativamente bajo. Considerando que la escritura definitiva de un departamento nuevo típicamente ocurre 3 a 24 meses después de la promesa (dependiendo del avance de obra), y que el proyecto debería ingresar al Congreso en las próximas semanas o meses, una promesa firmada hoy con escritura en ese horizonte debería quedar cubierta.
Recomendación: Pregunta a la inmobiliaria si incluirán una cláusula en la promesa que condicione el precio al IVA 0% una vez aprobada la ley. Esto puede darte mayor certeza jurídica. Recuerda que ningún beneficio es definitivo hasta el texto legal.
Todavía estoy buscando
Si aún estás en etapa de búsqueda sin haber comprometido ningún documento, estás en la posición más cómoda. Tienes flexibilidad total para esperar al ingreso del proyecto al Congreso — y con eso, obtener mayor certeza antes de comprometerte.
Recomendación: No hay urgencia inmediata. Si encuentras la propiedad que te interesa, considera preguntar a la inmobiliaria por sus condiciones y si trabajan con cláusulas IVA 0%. Usa el simulador de siniva.cl para comparar los números con y sin el beneficio y decidir con información.
¿Qué dice la Cámara Chilena de la Construcción?
La Cámara Chilena de la Construcción (CChC) ha señalado que espera la incorporación de la retroactividad en el texto legal. Alfredo Echavarría, presidente de la CChC, ha instado al gobierno a avanzar con rapidez en el ingreso del proyecto al Congreso, precisamente para dar certeza a compradores y al mercado en su conjunto.
El sector inmobiliario reportó una caída de ventas del 30 al 40% en la semana posterior al anuncio del 14 de marzo, un efecto de parálisis que la industria atribuye a la incertidumbre sobre las condiciones definitivas de la ley. La cláusula retroactiva busca precisamente mitigar este fenómeno: que los potenciales compradores no posterguen indefinidamente sus decisiones esperando la aprobación formal.
Riesgos legales: una declaración no es una ley
La advertencia más importante de este artículo es esta: lo que dijo el ministro Quiroz es una declaración de intención política, no el texto legal. Entre una declaración y la ley promulgada puede haber diferencias significativas.
- ✓El Congreso puede modificar el proyecto durante su tramitación. La retroactividad puede ser eliminada, acotada o redefinida por indicaciones parlamentarias.
- ✓El texto del proyecto no ha sido publicado aún. No existen condiciones verificables: ni fecha de corte, ni requisitos específicos para acceder a la retroactividad.
- ✓La retroactividad en materia tributaria tiene restricciones constitucionales en Chile. Su redacción final debe ser técnicamente viable para sobrevivir un eventual control del Tribunal Constitucional.
- ✓Si la retroactividad no queda en el texto final, quienes firmaron esperando el beneficio no tendrían recurso legal para reclamarlo basándose en declaraciones ministeriales.
No tomes decisiones de inversión basadas solo en declaraciones
Una vivienda es probablemente la compra más grande de tu vida. Antes de comprometerte con una promesa o escritura esperando el beneficio del IVA 0%, espera al menos la publicación del proyecto en el sitio del Congreso. Ahí podrás leer el texto legal y confirmar si la cláusula retroactiva existe y en qué condiciones aplica.
Recomendación práctica según tu caso
Si ya tienes promesa firmada
Habla con tu inmobiliaria lo antes posible sobre la fecha estimada de escrituración. Pregunta explícitamente si es posible coordinar la firma de la escritura para que ocurra después del ingreso del proyecto al Congreso, y verifica si la empresa está incluyendo cláusulas relacionadas con el IVA 0% en sus contratos. Un abogado puede revisar tu promesa para ver qué margen de acción tienes.
Si estás a punto de firmar promesa
Antes de firmar, pregunta a la inmobiliaria si el contrato incluye o puede incluir una cláusula que ajuste el precio en caso de aprobarse el IVA 0%. Algunos proyectos ya están ofreciendo este tipo de resguardo comercial, aunque no es obligatorio. También considera negociar la fecha estimada de escrituración para que quede dentro del período más probable de vigencia de la ley.
Si todavía estás buscando
No hay urgencia de comprometerte antes de tiempo. El simulador de siniva.cl puede ayudarte a comparar el impacto financiero de comprar ahora versus esperar a la aprobación de la ley, con y sin retroactividad. Con esa información puedes tomar una decisión más fundamentada.
¿Te conviene esperar o comprar ahora?
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Ahorro estimado si se aprueba el IVA 0%
Ahorro IVA 0%
479 UF
$19.564.311
Dividendo est.
$497.881/mes
tasa ref. 4.0% · 20 años
El dividendo estimado no incluye seguro de desgravamen, incendio y sismo, gastos operacionales ni notariales.
El proyecto no fija tope de precio: la exención aplicaría a la vivienda nueva cualquiera sea su valor. Lo que decide es que sea primera venta, con recepción municipal definitiva y vendedor con giro inmobiliario.
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La información de este artículo se basa en declaraciones del ministro de Hacienda Jorge Quiroz y en la posición pública de la CChC. El texto legal del proyecto no ha sido publicado. siniva.cl no entrega asesoría legal ni tributaria — consulta con un profesional antes de tomar decisiones de inversión.
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