"¿Compro nuevo o usado?" es la primera pregunta que se hacen casi todos los compradores de primera vivienda en Chile. Y tiene sentido: la vivienda nueva lleva IVA (19%), lo que encarece su precio de lista en forma significativa frente a la usada, que está exenta.
Pero ese escenario podría cambiar completamente. El gobierno de Kast anunció el 14 de marzo de 2026 la eliminación transitoria del IVA a viviendas nuevas de hasta 4.000 UF (precio base), por 12 meses desde la publicación en el Diario Oficial. Mientras la ley está pendiente de aprobación en el Congreso, vale la pena entender cuánto cambian los números si efectivamente se aprueba.
En este artículo comparamos un departamento nuevo de 3.000 UF versus uno usado de 2.500 UF, con y sin IVA 0%, en ocho factores clave. Los números pueden sorprenderte.
Por qué la vivienda nueva siempre ha sido "más cara" en el papel
Desde que la Reforma Tributaria de 2014 (Ley 20.780) incorporó el IVA a la primera venta habitual de inmuebles nuevos, el precio publicado en portales como Portal Inmobiliario ya incluye el 19% de impuesto. Una vivienda con precio base de 3.000 UF se lista y vende a 3.570 UF, o aproximadamente $138,5 millones de pesos (con UF a ~$38.800, valor referencial Q1 2026).
La vivienda usada, en cambio, no lleva IVA: el precio que ves en el anuncio es el precio que pagas. Esa diferencia ha empujado históricamente a los compradores con presupuesto ajustado hacia el mercado de segunda mano, especialmente en comunas consolidadas donde los precios del usado son competitivos.
¿Cuánto representa el IVA del precio final?
El IVA del 19% sobre el precio base equivale al 15,97% del precio final (con IVA incluido). Es decir, de cada $100 que pagas por una vivienda nueva, casi $16 van al fisco. Con IVA 0%, ese dinero se queda en tu bolsillo o baja el monto del crédito.
Tabla comparativa: Nuevo 3.000 UF vs Usado 2.500 UF
Los cálculos a continuación usan una UF referencial de $38.800, tasa hipotecaria de 4,3% UF fija a 20 años y pie del 20%. Las cifras de dividendo son estimativas; tu tasa real depende del banco y tu perfil crediticio.
| Factor | Nuevo 3.000 UF (con IVA, hoy) | Nuevo 3.000 UF (con IVA 0%) | Usado 2.500 UF (sin IVA) |
|---|---|---|---|
| Precio total CLP | ~$138,5 M | ~$116,4 M | ~$97,0 M |
| Precio base (sin IVA) | ~$116,4 M | ~$116,4 M | ~$97,0 M |
| Ahorro IVA 0% | — | $22,1 M | — |
| Pie 20% a pagar | ~$27,7 M | ~$23,3 M | ~$19,4 M |
| Crédito a financiar | ~$110,8 M | ~$93,1 M | ~$77,6 M |
| Dividendo est. (20y / 4,3%) | ~$580.000/mes | ~$487.000/mes | ~$482.000/mes |
| Gastos escrituración | 2–3% del precio | 2–3% del precio | 2–3% del precio |
| Garantía / estado | Garantía 5 años | Garantía 5 años | Sin garantía, revisar estado |
Precio base nuevo 3.000 UF × $38.800 UF = $116,4 M. Con IVA: × 1,19 = $138,5 M. Usado 2.500 UF × $38.800 = $97 M. Dividendo estimado con tasa 4,3% fija UF, 20 años, 80% financiamiento. Fuente: Portal Inmobiliario, NeatPagos/TodoPropiedades Q1 2026.
El dato que cambia todo: dividendos casi idénticos
Mira la fila de dividendo en la tabla: con IVA 0%, el pago mensual de un departamento nuevo de 3.000 UF (~$487.000/mes) es prácticamente igual al de uno usado de 2.500 UF (~$482.000/mes). La diferencia es de apenas $5.000 al mes.
Dicho de otra forma: con IVA 0%, accedes a 500 UF más de vivienda (3.000 UF nuevo vs 2.500 UF usado) pagando prácticamente el mismo dividendo mensual. Eso equivale a un departamento más grande, en un edificio más nuevo, con garantía de constructora, por el mismo esfuerzo financiero mensual.
Con IVA 0%: misma cuota, 500 UF más de vivienda
Nuevo 3.000 UF con IVA 0%: ~$487.000/mes
Usado 2.500 UF (sin IVA): ~$482.000/mes
Diferencia: apenas $5.000 al mes. El IVA 0% nivela el campo de juego.
Lo que tiene la vivienda nueva que la usada no tiene
- ✓Garantía de constructora por 5 años (Ley General de Urbanismo y Construcción): cubre fallas estructurales y defectos de terminaciones. En la usada, cualquier problema sale de tu bolsillo desde el día uno.
- ✓Normas sísmicas actualizadas: los edificios construidos después de 2010 cumplen con la normativa post-27F, que reforzó los estándares de diseño estructural. Un edificio de 1995, aunque en buen estado visual, puede tener estándares distintos.
- ✓Menor mantenimiento inicial: instalaciones eléctricas, cañerías, ascensores, impermeabilizaciones — todo es nuevo. En la vivienda usada es frecuente encontrar gastos de mantenimiento en los primeros años.
- ✓Posibilidad de personalizar: si compras en verde (preventa), puedes elegir terminaciones, distribución de algunos espacios, y en algunos proyectos hasta la orientación del departamento.
- ✓FOGAES aplica: la garantía estatal que te permite financiar hasta el 90% (pie de solo 10%) opera principalmente en viviendas nuevas. En la usada, el banco suele pedir el 20% de pie estándar. Más detalles en nuestra guía FOGAES 2026.
Lo que tiene la vivienda usada que la nueva no tiene
- ✓Precio de lista más bajo sin IVA: aun si se aprueba el IVA 0% para la nueva, la usada de 2.500 UF sigue siendo más barata en valor absoluto. Para compradores con ahorro limitado, el pie más bajo puede ser decisivo.
- ✓Ubicaciones consolidadas: en Santiago, muchas comunas con mayor plusvalía (Providencia, Ñuñoa, Santiago Centro histórico) tienen escasa oferta de vivienda nueva. El mercado usado da acceso a barrios y calles donde no se construye hace décadas.
- ✓Inmediatez — sin esperar término de obra: cuando compras en verde, puedes esperar 12 a 36 meses para recibir tu departamento. La vivienda usada está disponible para mudarte en semanas, no años.
- ✓Lo ves antes de comprar: puedes visitar el departamento exacto que adquieres, revisar terminaciones, orientación, ruidos del edificio y calidad de los vecinos comunes. En el nuevo en verde, todo eso es plano y render.
Esta vivienda califica para IVA 0%
Ahorro IVA 0%
479 UF
$18.585.200
Dividendo est.
$486.653/mes
tasa ref. 4.3% · 20 años
Calculadora de siniva.cl — Información sobre el IVA 0% a viviendas
Calculadora completa →¿Cuándo conviene el departamento nuevo? ¿Cuándo el usado?
Elige vivienda nueva si…
- ✓El IVA 0% se aprueba y la vivienda que te interesa está dentro del tope de 4.000 UF base.
- ✓Quieres aprovechar el FOGAES y solo tienes el 10% de pie ahorrado.
- ✓Valoras la garantía de constructora y quieres varios años sin mantenimiento mayor.
- ✓Estás dispuesto a esperar la entrega y tu situación de arriendo actual te lo permite.
- ✓Quieres combinar DS1 + IVA 0%: el ahorro de IVA sirve como pie adicional y el DS1 reduce el dividendo mensual por años. Ver comparador de créditos hipotecarios.
Elige vivienda usada si…
- ✓El IVA 0% no se aprueba o la ley queda con condiciones que no aplican a tu caso.
- ✓Necesitas mudarte pronto y no puedes esperar 12 a 36 meses de obra.
- ✓La ubicación es prioritaria y el proyecto nuevo disponible no está en la comuna que quieres.
- ✓El precio absoluto más bajo de la usada te permite reunir el pie y mantener colchón de ahorro.
Atención: la ley IVA 0% aún está pendiente
El proyecto fue anunciado el 14/03/2026 pero aún no ha ingresado al Congreso (al 13/04/2026). Todos los cálculos de "con IVA 0%" son proyecciones del beneficio en caso de aprobarse en los términos anunciados. No tomes decisiones de compra basadas solo en esta ley hasta tener más certeza de su texto definitivo.
Seguir el estado de la ley →
Conclusión: si el IVA 0% se aprueba, conviene revisar la comparación desde cero
Históricamente, la vivienda usada ganaba la comparación mensual por el solo hecho de no pagar IVA. Esa ventaja desaparece si la ley se aprueba: el dividendo de un depto nuevo de 3.000 UF pasa de $580.000 a ~$487.000, prácticamente igual al de uno usado de 2.500 UF.
Además, con la nueva puede aplicar FOGAES (pie de 10%) y DS1 (subsidio al dividendo), dos herramientas que no están disponibles en el mercado de segunda mano. Esa combinación puede hacer la vivienda nueva francamente más accesible para la clase media que la usada, por primera vez en muchos años.
Usa la calculadora de ahorro IVA 0% para simular con el precio exacto del departamento que te interesa, y revisa el comparador de créditos hipotecarios para ver qué banco te ofrece la mejor tasa hoy.